Le cadre juridique de la location meublée a subi une refonte profonde avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur ». Ce texte, complété par plusieurs décrets d’application entrés en vigueur en 2025 et 2026, modifie les obligations des propriétaires sur trois axes : enregistrement, performance énergétique et fiscalité. Louer un logement en meublé en 2024 et au-delà ne repose plus sur les mêmes règles qu’il y a deux ans.
Numéro d’enregistrement obligatoire pour tout meublé de tourisme
La loi Le Meur a instauré un téléservice national d’enregistrement. Chaque meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, doit obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres. Ce numéro doit figurer sur toute annonce publiée en ligne.
Depuis le 20 mai 2026, les plateformes de réservation sont tenues de retirer les annonces dépourvues de ce numéro. Elles s’exposent elles-mêmes à des sanctions en cas de non-respect. Pour le propriétaire, publier sans numéro revient à rendre son annonce invisible ou illicite.
Cette obligation concerne tous les types de meublés de tourisme, pas uniquement ceux situés en zone tendue. Le dispositif vise à donner aux communes un outil de contrôle centralisé sur les locations courte durée, là où le suivi reposait auparavant sur des déclarations locales disparates.
DPE et location meublée : le calendrier des interdictions
La performance énergétique devient un critère d’accès au marché de la location meublée de tourisme. Depuis le 21 novembre 2024, un DPE classé au minimum E est exigé pour mettre un logement en location touristique.
L’échéance suivante est fixée au 1er janvier 2034 : seuls les logements classés entre A et D pourront encore être proposés. Les maires disposeront alors du pouvoir d’exiger la production d’un DPE valide, sous peine d’une astreinte administrative de 100 euros par jour pour le propriétaire en infraction.
Ce calendrier place les propriétaires de logements classés F ou G face à un choix binaire : engager des travaux de rénovation énergétique ou sortir du marché locatif touristique. Pour les biens classés E, la fenêtre se réduit à moins de dix ans.
Plafond de location de la résidence principale : de 120 à 90 jours
Jusqu’à la loi Le Meur, la location de la résidence principale en meublé de tourisme était plafonnée à 120 jours par an sur l’ensemble du territoire. La nouvelle loi permet désormais aux communes d’abaisser ce seuil à 90 jours par an par délibération du conseil municipal.
Plusieurs grandes villes touristiques situées en zone tendue ont déjà activé cette possibilité. Le mécanisme repose sur une délibération motivée, ce qui signifie que la commune doit justifier sa décision par la tension du marché locatif local.
Ce que cela change concrètement pour un propriétaire
Un propriétaire qui louait son appartement principal pendant quatre mois d’été doit vérifier la réglementation de sa commune. Le dépassement du plafond expose à des amendes. Les plateformes sont censées bloquer la réservation une fois le quota atteint, mais la responsabilité reste celle du propriétaire déclarant.
Régime fiscal micro-BIC : ce que la loi de finances 2024 a modifié
La loi de finances pour 2024 a durci le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme. Avant cette réforme, les seuils et abattements se répartissaient ainsi :
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : plafond de recettes à 188 700 euros, abattement forfaitaire de 71 %
- Autres locations meublées (dont meublés non classés) : plafond à 77 700 euros, abattement de 50 %
- Le régime réel restait accessible sur option pour les propriétaires dépassant ces seuils ou souhaitant déduire leurs charges effectives
La réforme a abaissé ces seuils de manière significative pour les meublés de tourisme non classés. L’objectif affiché par le législateur est de freiner l’expansion des locations courte durée dans les zones touristiques où elles raréfient l’offre de logements pour les résidents permanents.
Les retours terrain divergent sur l’impact réel de ce durcissement. Certains propriétaires de meublés non classés envisagent de basculer vers le régime réel, d’autres de demander un classement pour conserver les anciens seuils. La lisibilité du dispositif a été critiquée, y compris par des professionnels du secteur, en raison d’incertitudes sur l’interprétation de certaines dispositions transitoires.
Copropriété et meublé de tourisme : les nouvelles contraintes
La loi Le Meur a également renforcé l’encadrement de la location touristique au sein des copropriétés. Pour les règlements de copropriété établis à partir du 21 novembre 2024, le document doit mentionner explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou non.
Pour les copropriétés existantes, la situation reste plus nuancée. La clause d’habitation bourgeoise, fréquente dans les anciens règlements, fait l’objet d’interprétations variables par les tribunaux. Un propriétaire en copropriété doit vérifier son règlement avant toute mise en location touristique, sous peine de se voir contraint d’arrêter par une décision d’assemblée générale ou une action judiciaire.
LMNP et régime réel : l’alternative au micro-BIC
Le statut de loueur en meublé non professionnel reste accessible sous le régime réel. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du bien et du mobilier) des revenus locatifs déclarés en BIC.
Pour un propriétaire dont les charges dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC, le régime réel peut réduire significativement la base imposable. En revanche, il impose une comptabilité rigoureuse et, dans la plupart des cas, le recours à un expert-comptable.
- Le bail mobilité (durée d’un à dix mois, non renouvelable) constitue une option pour les propriétaires ciblant des locataires en formation ou en mission professionnelle
- Le bail meublé classique (durée minimale d’un an, neuf mois pour un étudiant) reste soumis aux obligations d’équipements listées par décret
- La location saisonnière de tourisme suit désormais les nouvelles règles d’enregistrement et de DPE décrites plus haut
Le choix entre ces formules dépend du profil du bien, de sa localisation et de la stratégie fiscale du propriétaire. La rentabilité nette d’un meublé de tourisme dépend autant du régime fiscal choisi que du taux d’occupation.
La superposition de la loi Le Meur, de la loi de finances 2024 et des décrets d’application crée un environnement réglementaire dense. Un propriétaire qui entre sur le marché de la location meublée aujourd’hui doit intégrer simultanément les contraintes d’enregistrement, de performance énergétique, de durée et de fiscalité, un ensemble de paramètres qui n’existait pas sous cette forme il y a encore trois ans.
